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INDEX
경매비용 지출 10가지 종류에 관해 알아보자
경매를 시작하면 어떤 돈들이 나가게 되는 것일까요?
낙찰부터 끝까지 어떤 곳에 돈이 들어가는지 종목별로 10가지를 정리해봤습니다.
입찰을 하기 전에 물건에 대한 조사가 모두 끝났다면 다음 사항을 꼭 채크하시기 바랍니다.
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경매비용 지출 (1)
보증금
보증금이란 경매법원장에서 입찰을 할때 준비하는 돈입니다.
보증금을 갖고 가실때는 최저 매각가의 10%를 수표 한 장으로 준비하는 것이 좋습니다.
재경매는 20%입니다. (법원에 따라 간혹 30%인 경우도 있으니 확인)
만약 낙착에 성공했다면 낙찰자는 영수증을 받고,
패찰했다면 보증금 봉투를 그대로 돌려받습니다.
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경매비용 지출 (2)
취등록세
취등록세는 낙찰 후 잔금을 치를 때 법원에 내는 세금입니다.
법무사무실에서 주는 견적서의 세부사항은 ‘공과금’과 ‘보수액’ 두 가지로 구분되어 있습니다.
공과금 칸의 가장 윗 부분에 있는 것이 바로 취등록세 입니다.
취등록세는 주거용 1%, 상가와 토지 4%이며 주거용은 6억과 9억을 기준을 1%, 2%, 3%로 나뉩니다.
농어촌특별세(농특세)는 85제곱미터를 기준으로 세금이 부과됩니다.
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경매비용 지출 (3)
법무비 (공과금+보수료)
경락대출로 잔급을 납부하게 되면 대출금을 낙찰자에게 주는 것이 아니라 법무사를 통해서 대출이 실행됩니다.
그래서 낙찰 후 경락대출을 받았다면 법무사를 반드시 만나야하는데요.
법무비는 법무사 사무실에서 잔금 처리와 등기 업무를 해주는 것에 대한 비용입니다.
법무비는 공과금과 보수료로 내는 것인데 보수료가 너무 비싸면 조정해 볼 수는 있지만 푼돈을 너무 깎으려고 하지말고 왠만하면 돈을 좀 더 주더라도 자기와 잘 맞는 곳과 꾸준히 거래하는 것이 좋습니다.
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경매비용 지출 (4)
명도비
명도에는 두 가지가 있습니다. 이사비와 강제집행비입니다.
이사비는 점유자를 내보낼때 들어가는 돈입니다.
이사비라는 것이 법적으로 반드시 줘야하는 것으로 정해진 것은 아닙니다.
그저 점유자와 원활한 협상으로 빨리 집에서 내보내기위해 도움비를 주는 것인데요. 이사비가 아깝다면 안줘도 됩니다. 하지만 점유자가 안나가고 버티면 오히려 정신적이나 경제적으로 손해를 볼 수 있습니다.
점유자가 안나가고 버티는 기간만큼 대출이자가 나가고 또한 임대나 매매를 통한 수익 창출이 늦어지기 때문입니다.
간혹 점유자들 중에서는 무조건 5백만원을 이사비로 주지않으면 안 나가겠다고 버티면서 터무니없는 비용을 요구하는 경우도 있습니다. 이사비는 100~200만원 사이 정도를 생각하고 그것보다 넘어가면 빨리 강제집행을 하는 것이 낫습니다. 하지만 강제집행을 하는 과정에서도 비용이 발생합니다. 문을 강제로 따는데도 열쇠수리공에게 돈을 지불해야하고 집안의 물건을 옮기고 창고에 보관하는데도 돈이 들어갑니다.
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경매비용 지출 (5)
미납 관리비
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미납 관리비가 없다면 다행이지만 확인하지 않는다면 자칫 관리비 폭탄을 맞을 수도 있습니다.
특히, 상가는 관리비가 비싸고 많이 밀리는 경우가 많으므로 상가에 입찰하려고 한다면 꼭 확인해야합니다.
미납 관리비는 상가든 아파트든 관리사무소에 가서 확인하면 되는데요.
관리비는 전용과 공용 중에서 공용 관리비만 내면 됩니다.
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경매비용 지출 (6)
인테리어비
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낙찰을 받고 명도를 끝낸 후 집을 둘러보면 대부분 수리할 곳이 많습니다.
임대나 매매를 하려면 새집처럼 깔끔하게 단장을 해야 집이 잘 나가게 되어있습니다.
인테리어는 셀프나 반셀프도 가능하므로 적절하게 가능한 수준으로 진행하는 것도 좋습니다.
손기술이 좋으면 필름, 벽지, 장판, 싱크대 정도는 직접 할 수도 있습니다.
업체에 맡기려고 한다면 평균적으로 아파트 인테리어는 평당 100만원 정도입니다.
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경매비용 지출 (7)
공실 이자기간
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경매를 하는 사람들은 대부분 경락대출을 이용합니다. 대출을 받으면 당연히 이자를 내야합니다.
낙찰된 부동산을 임대나 매도를 하거나 할 때까지 공실이 되는 기간동안 경락대출받은 돈의 이자는 손실이 됩니다.
수익률을 계산할 때 공실로 손실이나는 이자의 액수를 꼭 체크해야합니다.
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경매비용 지출 (8)
중도 상환 수수료
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낙찰된 부동산을 매도하게 되었을때 경락대출 받은 돈은 은행에 중도상환 하게 됩니다.
이때 은행에서 빌린 대출금을 중도에 갚게되면 중도상환 수수료가 발생합니다.
중도상환수수료는 빌린돈의 1~2%정도입니다.
예를 들어
1억을 빌렸다면 100만원이 중도상환 수수료가 됩니다.
적은 돈이 아니기 때문에 수익률을 계산할 때 꼭 체크해야합니다.
경매비용 지출 (9)
공인 중개 수수료
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낙찰된 물건을 임대나 매도했을 때 공인중개인에게 지불하게 되는 복비입니다.
부동산 복비는 현금으로 지불하는 것으로 말하며 적절하게 조율하여 깎을 수도 수도 있습니다.
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경매비용 지출 (10)
양도세
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시세보다 싸게 구입한 부동산을 높은 가격에 매도하게 되면 수익이 발생하는데요.
그 수익에 대한 세금이 양도세입니다.
<양도세 계산법>
(양도가액-취득가액-장기보유특별공제-기본공제) X 양도세율 = 양도소득세
양도세에 포함 모든 세금 관련문의는 126(국세청)
