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INDEX
경매명도 3가지 경우
경매명도는 경매를 를 할 때 낙찰자들이 가장 두려워하는 일입니다.
경매명도를 해야하는 임차인은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.
- 보증금을 전액 배당받는 임차인
- 소액최우선 변제금이라도 받는 임차인
- 보증금을 못 받아도 돈을 벌고 나가는 임차인
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1. 보증금을 전액 배당받는 임차인
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말소기준권리보다 전입일이 빨라서 보증금을 잃지않고 나가는 임차인은 명도가 쉽습니다. 따로 미납 관리비나 이사비도 들지않고 낙찰자에게도 우호적입니다. 가장 쉬운 명도의 경우가 될 것입니다. 이 경우는 크게 3가지 입니다.
① 배당을 모두 받는 임차인
② 일부배당 받고 모자라는 돈을 낙찰자에게 받는 임차인
③ 낙찰자에게 보증금을 모두 받는 임차인
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2. 소액최우선 변제금이라도 받는 임차인
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이 경우의 경매명도는 어렵지 않습니다. 다만 몇 푼이라도 건질수 있는 최우선 변제금을 받기위해서는 낙찰자의 도움이 있어야 하기 때문에 미납관리비나 명도비가 따로 들지 않을 수도 있습니다.
3. 보증금을 못 받아도 돈을 벌고 나가는 임차인
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월세 계약 임차인이나 상가를 임대한 자영업자인 경우가 많습니다.
경매의 과정은 대략1년의 시간이 걸리게됩니다. 경매에 들어갔다는 연락을 받는 순간부터 대략 1년간 임차인은 월세와 관리비를 내지 않기 때문에 경매기간이 길어질수록 이득이됩니다. 그래서 이런경우 낙찰자들이 애먹는 경우가 많습니다.
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임차인의 4가지 유형
경매명도를 당하는 임차인의 4가지 유형을 알아보겠습니다.
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1. 착한 점유자 유형
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보증금도 못받는데 이사비도 받지않고 빠르게 집을 비워주는 착한 점유자 유형이 있습니다. 남에게 싫은소리 하기 싫고 자존감이 높고 인망이 높은 임차인들입니다. 임대를 할 때 등기부등본을 잘 살피고 확정일자를 받아서 이런일이 있어도 배당을 받아가면 좋았을텐데요. 고맙지만 안타까운 유형입니다.
2. 낙찰자보다 경매를 더 잘아는 유형
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보증금을 못받아도 돈을 벌어가는 임차인들이 이런 유형입니다. 이런 유형은 근저당권이 있어도 손실이 없을 것을 계산하고 계약합니다. 낙찰자를 애먹이기 때문에 단호하게 나가야합니다.
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3. 자신의 처지를 말하고 도와달라는 유형
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솔직하게 자신의 상황을 털어내며 도움을 청합니다. 상호 협의만 잘 되면 신사적인 점유자들의 유형입니다.
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4. 공갈, 협박, 잠수, 무대뽀 등등의 유형
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말이 통하지 않는 점유자 유형입니다. 돈으로 해결이 될 수도 있지만 강제집행만이 답이 되는 경우도 있습니다. 하지만 강제집행이 그렇게 즐거운 일은 아닙니다. 언제나 강제집행은 최후의 수단으로 남겨두어야합니다.
