경매대출, 경락잔금대출 받는 법 2가지

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1 경매대출, 경락잔금대출 받는 법 2가지

경매대출, 경락잔금대출 받는 법 2가지

경매 입찰 전에 경매 물건에 대한 대출을 얼마나 받을 수 있을지 확실한 방법을 알아보겠습니다. 직접 경매 투자를 해오면서거의 100번 넘게 경매대출(경락잔금대출)을 알아봤던 노하우를 알려드리겠습니다. 제1금융권부터 제2금융권 지역농협, 지역 수협, 그리고 신협 또 심지어 사업자 대출 P2P까지 정말 누구보다 대출은 많이 알아보고 많이 연락했다고 자부할 수 있습니다.

이런 경험을 통해 제가 느끼고 알게 된 것은 대출을 받을 방법은 정말 많다는 것입니다. 경매 물건 중에서 아파트를 중심으로 경매 대출 방법에는 어떤게 있고 또 어떻게 그 대출을 하는 분들에게 연락을 하는지 그런 것 들에 대해 알려 드리겠습니다.

대출금이 얼마나 나올까?

먼저 알아둘것이 있습니다. 지금 당장 이것을 읽어본다고 대출금이 얼마가 나올지 답을 알 수는 없다는 것입니다. 그 이유는 각 개인마다 상황이 다르기 때문인데요. 대출이라는 것은 다음과 같은 요건에 따라 달라집니다.

개인의 신용도
DSR
소득 입찰하려는 경매 물건의 소재지가 조정대상 지역인지 비조정 지역인지 등

그래서 여기서는 아파트 경매 관련 대출이 뭐가 있고, 어떻게 알아보는지까지만 설명을 해드릴수 있습니다. 각자의 대출금이 얼마나 나오는지는 알려드릴수 없다는 것이죠. 대출금이 얼마가 나오는지는 정확히 알수는 없지만 대략적으로 여러분이 입찰하려는 물건이 비조정 지역인지 조정지역 인지 또는 여러분의 주택수에 따라서 몇 퍼센트 정도가 나올 수 있겠다 정도의 가이드라인은 드릴 수 있는 것입니다.

DSR이란?
개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이다.
총부채원리금상환비율(DSR)은 전체 금융부채의 연간 원리금 상환액을 대출자의 연 소득으로 나눠 계산한다.
이 때 금융부채에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 종류의 대출이 포함된다. DSR은 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법이다.
소득이 높은 만큼 부채를 상환할 능력이 높다고 보기 때문에 더 많이 대출을 받을 수 있다는 것이다. 정부는 DSR 등의 비율을 조정해 대출 규제 정책을 편다.
예를 들어 해당 지역에서 정부가 정한 DSR 비율이 40%라면 1년에 갚아야 할 금액이 연봉의 40% 수준을 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다. 이 때 DSR 비율을 50%까지 올리면 최대 대출한도가 연봉의 50% 수준까지 올라간다.
즉 DSR 숫자가 커질수록 대출한도가 늘어나기 때문에 대출 규제를 완화하는 것이라 할 수 있다. 자신의 연 소득에 DSR 비율을 곱하면 대출한도를 구할 수 있다. DSR이 40%이고 연봉이 5000만원이라면 연간 상환액이 2000만원이 넘지 않도록 대출을 받을 수 있다. 총부채상환비율(DTI) 역시 소득을 통해 대출한도를 정하는 방법이다. 그러나 DTI는 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 경우 원금을 뺀 이자만 포함하는 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 연간 상환액에 포함한다. 따라서 모든 대출의 원금까지 고려한 DSR이 더 엄격하게 대출한도를 산정하는 기준이라 할 수 있다.

만약 경락대출을 못 받는다면?

만약 여러분 경매에서 대출을 못 받으면 어떤 문제가 일어날까요? 입찰시 지급했던 보증금이 10%가 날아갑니다. 실제 예를 한번 살펴보겠습니다.

오른쪽에 있는 빨간색 박스를 보시면 낙찰을 730,000,000원에 2022년 8월12일에 받았습니다. 6명이 입찰했고 미납이라고 적혀있습니다. 미납은 낙찰받을때 냈던 보증금 10%이후에 나머지 90%의 잔금을 못 낸 겁니다. 왜 못 냈을까요?

보통 미납하는 경우는 세 가지가 있습니다.

첫 번째 : 권리분석을 잘못한 경우 (이 사건의 물건은 권리분석에는 크게 문제가 없었습니다. )
두 번째 : 시세 조사를 잘못한 경우 (이 사건의 시세도 큰 차이가 없습니다. 투자자인지 실거주자인지에 따라서 얼마를 보고 들어가는지 알 수 없지만 만약 실거주자로10년 정도보고 들어갔다면 크게 잘못 받은 가격은아니었습니다)
세 번째 : 내가 원했던만큼 자금조달이 안 된 경우

앞의 두 경우가 아니라면 바로 대출을 못 받은 경우일 것입니다. 이 사건에서 미납된 이유는 바로 대출이 안 돼서 미납한거라고 생각합니다. 대출을 못 받으면 잔금을 못지급하고, 잔금을 못내면 보증금을 날릴 수 있습니다. 이 사건의 낙찰자는 입찰가였던 546,000,000원의 10%인 5,460만원을 아마 날리셨을 것입니다.

경매 대출을 못 받게 되면 여러분의 소중한 보증금을 날릴 수 있으니 반드시 경매 대출이 얼마나 나오는지 알아두어야 합니다. 경매대출을 대략적으로 얼마를 받을수 있는지, 자금 조달을 어떻게 해야할지 등에 관한 계획을 반드시 사전에 미리 세우게 입찰에 들어가야 합니다.

경매대출, 경락잔금대출 받는 법 2가지

본격적으로 경매대출하는 방법을 알아보겠습니다. 특히 아파트 대출에 있어서 알아보는 방법은 저는 크게 두 가지 방법이 있습니다.

첫 번째 : 은행의 직접 여러분이 가셔서 알아보는방법
두 번째 : 경매를 전문적으로 하는 경매 대출상담사를 통해서 알아보는 방법

은행에서 경매대출, 경락잔금대출 받기

첫 번째 방법에 대해 설명해드리겠습니다. 경매 대출을 받는 첫 번째 방법은 여러분의 주거래 은행이나 아니면주변에 있는 은행에 직접 알아보는 방법입니다.

이 방법은 하늘색 글씨부분을 보시면 제가 대략적으로 써놨는데요. 1금융권 지점에 직접방문하시는 겁니다. 여러분 주변에있는 국민은행, 신한은행, 하나은행 등이있죠. 그 지점에 직 방문하셔서 번호표 뽑으셔서 대출 알아보러 왔습니다.라고 말하고 직원에게 경매 물건 아파트에 대해서 대출이 얼마나 나올지 문의를 하는 겁니다.

그런데 이렇게 문의를 하면은 은행직원이 ‘ 이거직접 구매하시는 건가요?’ 라고 물어봅니다. 그때 여러분은 ‘아니요, 이거 경매로 제가 낙찰받을 예정인데요?’ 라고 하면 위에 3번에 제가 써놓은 것처럼 보통 경매 물건을 취급을 안 한다고 할 것입니다.

경매라는게 특성상 낙찰을 받고 그 잔금을 치는그 시점 잔금 날 이제 대출이 실행이되는 것이기 때문입니다. 그런데 잔금 날 전입이 여전히 된 상태로 임차인이 있거나 아니면 집주인 채무자가 여전히 그집에 있는 경우가 더러 있습니다. 명도가 안된경우죠.

이런 경우에 은행 입장에서는 깨끗하지 않은 물건이라고 생각을 합니다. 그래서 대출을 해주는 것에 대해서 리스크를 느낍니다. 그래서 보통 경매 물건을 취급 안한다고 하는 지점의 경우에는 얼른 다른 지점을 가셔야 됩니다. 그래서 경매물건을 취급하는 다른 지점을 찾았다고 해봅시다. 그러면 여러분은 경매 물건 정보를 그 은행 직원에게 말씀드리고 여러분의 정보를 드립니다. 여러분의 소득, DSR, 주택수 등 이런 것들 말이죠. 그리고 대출을 진행합니다.

1금융권 대출의 단점

물론 이렇게 1금융에서 받는게 하시는게 안정적이라고 생각할 수 있습니다. 하지만 이러한 방법의 단점은 제가 시간이 오래 걸린다는 것입니다. 왜냐면 여러분이 직접 발품을 파셔야 되기때문입니다.

그리고 두 번째로 경매물건을 취급 안 하는 경우가 많습니다. 이런 경우는 상당히 귀찮게 되겠죠. 그래서 저는 개인적으로 은행에 직접 알아보던 방법 말고 다음의 두번째 방법을 추천드립니다.

대출상담사에게 경매대출, 경락잔금대출 받기

두 번째방법은 대출상담사에게 직접 문의하는 겁니다. 대출상담사는 경매 물건만 직접적으로 취급하는 상담사 분들을 말씀드리는 겁니다. 이 대출상담자 분들은 경매 물건을 잘 알고있습니다. 그리고 경매 물건만 중심으로하는 은행을 잘 알고 있습니다. 그래서 여러분이 경매 물건이 되는 은행인지 아닌지를 알아볼 필요가 없다는 거죠. 그럼 대출상담사를 통해서 하는 방법을 알아보겠습니다.

첫번째로 경매대출 상담사의 연락처를 여러분이 일단 수집하셔야 됩니다. 그래야 연락을 할 수 있으니까요. 경매대출 상담사 연락처는 보통 경매 물건이 진행되는 그 법원에 직접 가서 수집을 합니다. 일단 법원에 가면 경매대출 상담사끼리는 다 알기때문에 경매 입찰 전에 경매대출 상담사님들끼리 얘기를 하고 계십니다.

경매대출상담사들끼리 삼삼오오 모여서 얘기도 하고, 여기저기서 차도 마시고 하고 계신데, 그런 분들 앞에가서 혹시 대출상담사세요? 저 대출을 받고 싶은데 명함 좀 주실 수있나요? 라고 하면은 주십니다. 이렇게 하기가 좀 어려우시면 그날 낙찰받은 사람 주변으로 경매대출상담사분들이 명함을 쭉 돌리러 모입니다. 그럼 여러분도 그 옆에 가서 저도 명함 한 장만 주세요. 라고하면은 아마 주실 겁니다.

그렇게 여러분이 첫 번째 단계에서 연락처를 수집하셨다면 두 번째 단계로 경매대출 상담사에게 통화를 직접 하셔서 문의를 하시면 됩니다.

여러분의 정보를 제공한 후 그 결과를 기다리면 되는거죠. 여러분의 정보인 소득, dsr, 주택수 그런 것들과 여러분이 입찰하려고 하시는 그 경매 물건의 정보인 낙찰가나 비주정 지역이고 조정 지역이고 이런 것들을 대출상담사에게 알려주시면됩니다. 그러면 경매대출 상담사가 잠시 기다리려고 한 뒤 본인이 거래하는 주은행에 연락을 쭉 올립니다.

그렇게해서 여러분에게 이 은행에선 얼마에 얼마 금리로 대충 가능할 것 같다. 이런 식의 대출 상품들을 몇 가지 보내주십니다. 그러면 여러분은 대출상품을 비교해 보시고 연락을 드리면됩니다.

대출상담사에게 문의하는 것을 추천드리는 이유는 경매 절차에 대해서 잘 알고 있기 때문입니다. 그리고 알아서 경매 물건 취급하는 은행으로 알아봐주기 때문에 여러분의 경매 물건이 되는지 안 되는지 은행에 직접물어볼 필요가 없다는 것입니다.

낙찰받지 않았는데도 대출상담이 될까?

그리고 여기까지 이제 제가 설명보면 아마 좀 궁금하신 내용들이 있을텐데요. 낙찰받지 않았는데도 대출상담이 되나요? 라고 물어보실 수 있을것 같습니다. 가능합니다. 대출상담사님께 여러분이 입찰하시려는 물건주소 그리고 시세를 알려드리고 나의신용도 소득 등을 알려드리면 입찰전에도 대략적인 대출 금액과 금리를 파악하실 수 있습니다.

물론 금리는 적용 시점 대출이 실행되는 그 날짜에 따라서 조금씩 다르기 때문에 명확하게 딱 얼마다. 라고 상담사님께서 못 알려 주실 수 있지만 대략적인 파악은 하실 수 있습니다.

무소득이고 무직인데 대출이 될까?

두 번째로 여러분이 또 가지실 만한 질문은 무소득이고 내가 무직인데 대출이되나요? 라고 물어보실 수 있을 것 같습니다. 무직인이나 무소득인 경우에는 여러분의 소득이 얼만지 알 수가 없습니다. 그래서 여러분이 사용하는 카드 액을 봅니다.

예를 들어 여러분이 한 달에 쓰시는 카드값이 500만원이 있다고 가정해보겠습니다. 이분의 대략적인 소득은 얼마일까요? 정확하게 알 수 없지만 이분이 연체를 안 했다는 전제하에 적어도 소득이 500만원 이상이라고 추정할 수 있겠죠? 왜냐면 월마다 카드값으로 500만원 이상을 내고있으니까요. 그래서 은행은 무직인 경우에 카드 사용 값을 기준으로 소득을 추정합니다.

이런 식으로 무직이나 무소득인 경우에도 여러분의 대출 상환 능력을 파악해서 대출실행이 가능하다는 점을 알아두시면 됩니다. 이것도 여러분이 은행에 직접 이렇게 얘기하면 거의 안 될확률이 높습니다. 대신 대출 상담사님께 만약에 이런 사정을 말씀드리고 내가 현금은 늘 있는데 무소득이고 무직이라서 이게 좀 어려운데 될까요?라고 물어보시면 그분들은 또 이런 거를 취급하는 은행을 아십니다. 그래서 더 수월하다는 거죠.

자 제가 알려드린 위 방법들을 사용하면 아파트 경매에 있어서 대출이 얼마나 될지 대출은 어떻게 알아봐야 되는지 아실수 있을 겁니다.

입찰 전에 대출은 반드시 알아보셔야 여러분의 소중한 입찰보증금을 지킬 수있습니다. 경매를 할 때는 경락잔금대출을 꼭 기억해두시기 바랍니다.

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