경매강의 강사들은 사기꾼입니다. 경매강의를 듣고도 실패하는 8가지 이유

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경매강의 강사들은 사기꾼입니다.

경매강의 강사들이 왜 사기꾼일까요? 많은 사람들이 경매를 하면 돈을 벌고 대박을 친다는 생각으로 시작을 합니다. 하지만 현실은 그렇지 않습니다. 지금도 경매강의를 듣고 경매에 도전하는 누군가는 수억 수천만원의 보증금을 날리며 재산을 탕진하고 있기때문입니다.

제가 주로 이용하는 스피드옥션에서 물건 몇 개를 검색해보겠습니다.

위의 예들은 모두 경매강의를 듣고 경매에 뛰어들었다가 돈을 날린 사람들의 결과표입니다. 이렇게 많은 사람들이 전 재산으로 모은 입찰보증금으로 큰 돈을 잃고 경매에서 실패를 하고 있습니다. 입찰보증금을 날리는 경우말고도 경매를 실패하는데는 여러가지 경우가 있습니다.

가장 흔한 7가지 이유를 먼저 알아보고 마지막 8번째 이유를 알아보겠습니다.

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​경매강의를 들었지만 경매에 실패하는 7가지 이유

⓵ 낙찰을 받았지만 보증금을 포기하고 미납하는 경우

부동산 경매에서 낙찰을 받은 후에도 보증금을 포기하고 미납하는 경우는 다양한 이유로 발생할 수 있습니다. 몇 가지 주요한 이유는 다음과 같습니다.

1. 금전적인 어려움: 낙찰가에 대한 금액을 지불하는 것이 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 경매에서 낙찰을 받더라도 이를 지불하기 위한 자금을 조달하지 못해 포기하는 경우가 있을 수 있습니다.
2. 부동산 조건: 낙찰 받은 부동산의 상태나 환경적 조건이 예상과 달라 실제로 구매하지 않기로 결정할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산의 물리적 상태가 예상보다 심각하거나 환경적 문제가 발생한 경우 낙찰을 포기할 수 있습니다.
3. 법적 문제: 낙찰 받은 부동산에 대한 법적인 문제나 부채 등이 발견되어 구매 계약을 체결하지 않기로 결정할 수 있습니다.
4. 투자 전략 변경: 초기에는 낙찰을 받아보지만 나중에 투자 전략을 변경하거나 다른 기회가 발생하여 낙찰 포기를 선택할 수 있습니다.
5. 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성으로 인해 낙찰한 가격보다 가격이 하락하여 구매가치가 줄어든 것으로 판단되는 경우 포기할 수 있습니다.
6. 금융 문제: 대출을 받을 계획이었으나 은행이나 금융기관으로부터 대출을 받지 못해 낙찰 포기를 결정할 수 있습니다.
7. 개인적인 이유: 개인적인 사정이나 계획 변경으로 인해 부동산을 구매하지 않기로 결정하는 경우도 있습니다.

⓶ 입찰보증금이 아까워서 억지로 잔금을 납부하는 경우

부동산 경매에서 입찰보증금을 납부하고 낙찰을 받은 후, 억지로 잔금을 납부하는 경우도 다양한 이유로 발생할 수 있습니다.

1. 미래의 투자 가치: 낙찰 받은 부동산에 대해 처음에는 투자 가치가 낮게 평가되었지만, 시간이 지나면서 해당 지역이 발전하거나 부동산 가치가 상승할 것으로 기대하는 경우 억지로 잔금을 납부하여 보다 나중에 높은 이익을 얻으려고 할 수 있습니다.
2. 금융적 압박: 입찰보증금을 납부하고 낙찰을 받은 후, 갑작스럽게 금전적인 어려움이나 금융적 압박으로 인해 잔금을 납부하기 어려운 경우, 억지로 자금을 조달하여 경매에서의 기회를 놓치지 않으려고 할 수 있습니다.
3. 이미 투자한 비용: 이미 입찰보증금을 지불한 상황에서 경매에서의 기회를 놓치고 싶지 않아 억지로 잔금을 납부하여 이미 투자한 비용을 보호하려고 할 수 있습니다.
4. 계약 위반의 방지: 경매에서 낙찰을 받은 후 계약을 이행하지 않을 경우 법적인 문제나 벌금 등이 발생할 수 있으므로, 이러한 문제를 회피하기 위해 억지로 잔금을 납부할 수도 있습니다.
5. 경매 참여 비용: 경매 참여 과정에서 발생하는 다양한 비용들(관련 서류 제출, 검토 비용 등)을 이미 지출한 경우, 이를 회수하려는 의도로 억지로 잔금을 납부할 수 있습니다.
6. 전략 변경: 초기에는 입찰보증금을 납부하고 낙찰을 받았으나, 경매 과정에서 정보나 상황이 변경되어 더 나은 전략을 찾아 잔금을 납부하는 경우도 있을 수 있습니다.

⓷ 일반 매매 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우

부동산 경매에서 일반 매매 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우에는 다양한 이유가 있을 수 있습니다. 몇 가지 주요한 이유는 다음과 같습니다.

1. 경쟁적 입찰: 경매에서 다른 입찰자들과의 경쟁으로 인해 부동산의 가격이 일반 시장 가격보다 높게 올라갈 수 있습니다. 입찰자들이 해당 부동산에 대한 관심과 수요가 매우 높을 때 경쟁적인 입찰로 가격이 높게 치솟을 수 있습니다.
2. 투기적 요인: 어떤 부동산은 향후 가치 상승을 기대하는 투자자들에게 매력적으로 다가올 수 있습니다. 이러한 투기적인 기대로 인해 입찰자들이 일반 시장 가격보다 높은 금액을 제시할 수 있습니다.
3. 특정 용도나 개발 가능성: 부동산이 특정 용도에 매우 적합하거나 개발 가능성이 높은 경우, 이에 대한 기대로 인해 입찰자들이 높은 가격을 지불할 수 있습니다.
4. 정보 불균형: 어떤 입찰자들은 다른 입찰자들보다 부동산에 대한 더 많은 정보를 가지고 있을 수 있습니다. 이로 인해 정보가 부족한 입찰자들은 과도한 가격을 제시하거나 정보를 과대평가할 가능성이 있습니다.
5. 긴급성: 일부 입찰자들은 급한 상황이나 특정 필요에 의해 해당 부동산을 즉시 구매해야 할 수 있습니다. 이러한 긴급성으로 인해 일반 시세보다 높은 가격을 지불할 수 있습니다.
6. 개인적 우선순위: 특정 입찰자가 부동산에 대한 개인적인 우선순위나 감정적인 연결로 인해 일반 시세보다 높은 금액을 제시할 수 있습니다.
7. 경매 기회 제한: 특정 지역이나 유형의 부동산이 한정적으로 나오는 경매에서 입찰자들은 기회를 놓치지 않으려고 하여 일반 시세보다 높은 가격을 지불할 수 있습니다.

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⓸ 일반 매매 시세보다 비싸게 낙찰받아 헐값에 파는 경우

부동산 경매에서 일반 매매 시세보다 비싸게 낙찰받은 후에 헐값에 파는 경우에는 여러 가지 이유가 있을 수 있습니다. 일반적으로 이러한 상황은 경매에서의 부주의나 잘못된 판단, 긴급한 현금 필요 등으로 인해 발생할 수 있습니다. 몇 가지 가능한 이유는 다음과 같습니다.

1. 부채 문제: 낙찰을 받은 후 예상치 못한 금전적 문제나 부채 등으로 인해 부동산을 급히 처분해야 할 수 있습니다. 이로 인해 부동산을 일반 매매 시세보다 낮은 가격으로 판매하게 될 수 있습니다.
2. 긴급한 현금 필요: 경매에서 부동산을 비싸게 낙찰받았지만 긴급한 현금이 필요한 상황에서, 급히 부동산을 처분하려고 할 때 일반 시세보다 낮은 가격으로 판매될 수 있습니다.
3. 구매의 실수: 경매에서의 열기로 인해 너무 높은 가격으로 낙찰을 받았지만, 이후에 실수를 깨닫고 부동산을 가능한 한 빨리 처분하려는 경우 낮은 가격으로 판매할 수 있습니다.
4. 시장 변화: 부동산 시장이 예상과 다르게 변동되어 가치가 하락한 경우, 낙찰받았을 때와 비교하여 더 낮은 가격으로 판매해야 할 수 있습니다.
5. 물류나 상태 문제: 부동산이 상태가 좋지 않거나 유지보수가 필요한 경우, 일반 시세보다 낮은 가격으로 판매될 수 있습니다.
6. 금융적 문제: 부동산을 구매하기 위해 대출을 받았으나 예상치 못한 금융적 문제로 인해 원래 계획보다 빠르게 처분해야 할 때 낮은 가격으로 판매될 수 있습니다.
7. 판매의 우선순위 변경: 초기에는 부동산을 투자 목적으로 구매했으나 나중에 판매의 우선순위가 변경되어 급하게 처분해야 할 때 낮은 가격으로 판매될 수 있습니다.

⓹ 권리분석을 잘못해서 추가금을 많이 내는 경우

부동산 경매에서 권리분석을 잘못하여 추가금을 많이 내게 되는 경우에는 다양한 상황이 있을 수 있습니다. 권리분석을 올바르게 수행하지 않거나 중요한 정보를 놓치는 경우, 부동산을 취득한 후에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1. 부채나 저당 등록 누락: 경매 부동산의 소유자 변경 전에 등록된 부채나 저당 정보를 확인하지 않아 해당 부채나 저당을 놓치게 되는 경우가 있습니다. 이로 인해 새로운 소유자가 부담해야 할 부채나 저당이 발생할 수 있습니다.
2. 권리자의 의견 무시: 경매에 의해 부동산을 취득한 후에도 해당 부동산에 대한 다른 권리자나 채권자들의 의견을 무시하거나 간과하는 경우, 이후에 추가금을 지불하거나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
3. 주변 환경 변화 무시: 부동산의 주변 환경이나 규제 조건이 변화한 경우, 이를 간과하고 추가비용을 들여야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
4. 권리분석 부족: 부동산의 권리분석을 충분히 수행하지 않아서 실제로 취득한 부동산의 상태나 기타 권리에 대한 정보를 충분히 파악하지 못한 경우, 이후에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
5. 사용 용도 제한 무시: 부동산의 사용 용도나 특정 규제를 무시하고 취득한 경우, 나중에 해당 용도로 사용하기 위해 추가비용을 들여야 할 수 있습니다.
6. 지적도 오류: 경매에 의해 취득한 부동산의 지적도 오류로 인해 실제 경계나 토지의 크기 등에 차이가 발생하는 경우, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.
7. 법적 문제 무시: 부동산에 관련된 법적 문제나 분쟁을 무시하고 취득한 경우, 이후에 법적 분쟁으로 인해 추가금을 지불하거나 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

⓺ 하자있는 물건으로 소송에 시달리는 경우

부동산 경매에서 하자가 있는 물건을 취득한 후 소송에 시달리는 경우에는 다양한 상황이 있을 수 있습니다. 하자가 있는 부동산을 구매한 후에 예상치 못한 문제가 발생하거나 민사상의 분쟁이 생길 수 있습니다.

1. 물리적 하자: 부동산을 실제로 방문하지 않고 경매에서 구매한 경우, 부동산의 실제 상태가 기대와 다르거나 물리적 하자가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 부동산 취득자가 판매자나 중개인에 대해 민사 소송을 제기할 수 있습니다.
2. 권리 문제: 경매 부동산의 소유권이나 권리에 문제가 있는 경우, 이로 인해 민사 소송이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 이전 소유주와의 계약 또는 분쟁 등으로 인해 새로운 소유자가 권리 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
3. 물류 문제: 부동산을 구매한 후 인접한 부동산 주인과의 물류 문제나 경계 분쟁 등으로 인해 소송이 발생할 수 있습니다.
4. 환경 문제: 경매 부동산이 환경 문제로 인해 민사 소송의 대상이 될 수 있습니다. 예를 들어, 환경 오염 문제나 생태계 파괴 등으로 인해 이웃 주민들이 소송을 제기할 수 있습니다.
5. 허가 및 규제 문제: 부동산의 사용 용도나 개발 가능성에 대한 규제 문제로 인해 소송이 발생할 수 있습니다. 허가 없는 건축물이나 용도 변경으로 인해 관련 기관이나 이웃 주민들이 소송을 제기할 수 있습니다.
6. 계약 위반: 판매자와의 계약 조건이 이행되지 않거나 약관이 어길 경우, 취득자가 소송을 제기하여 계약 이행을 요구하거나 손해 배상을 요구할 수 있습니다.
7. 정보 제공 부족: 판매자나 중개인이 부동산에 관한 중요한 정보를 제공하지 않은 경우, 취득자가 소송을 제기하여 정보 제공을 요구하거나 손해 배상을 요구할 수 있습니다.

⓻ 취득한 소유권에 문제가 생겨 빼앗긴 경우

부동산 경매에서 취득한 소유권에 문제가 생겨 빼앗기는 경우에는 다양한 상황이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황은 부동산의 소유권이나 권리에 대한 정확한 확인과 보호 없이 부동산을 취득하거나 처리하는 과정에서 발생할 수 있습니다. 몇 가지 가능한 경우는 다음과 같습니다.

1. 이전 소유주와의 분쟁: 경매에서 취득한 부동산의 이전 소유주나 이전 소유권자가 소유권을 주장하여 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.
2. 권리 분쟁: 경매에서 취득한 소유권과 관련된 권리 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 경매 부동산의 권리 분석을 제대로 하지 않거나 중요한 정보를 놓친 경우에 발생할 수 있습니다.
3. 법적 문제: 부동산의 소유권이나 권리에 관련된 법적 문제로 인해 소유권이 빼앗길 수 있습니다. 예를 들어, 이전 소유주와의 계약 위반, 분쟁 등으로 인해 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.
4. 사기나 부정행위: 부동산 경매에서 사기나 부정행위로 인해 얻은 소유권은 법적으로 유효하지 않을 수 있습니다. 이로 인해 해당 부동산의 소유권이 빼앗길 수 있습니다.
5. 권리자의 무시: 경매에서 취득한 후에도 다른 권리자나 채권자들의 권리를 무시하는 경우, 이후에 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.
6. 환경 문제: 부동산이 환경 문제로 인해 미래에 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다. 환경 오염 문제나 생태계 파괴 등으로 인해 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.
7. 정보 제공 부족: 경매에서 부동산을 취득할 때 중요한 정보를 놓치거나 판매자로부터 제공받지 못한 경우, 이후에 소유권 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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​경매강의를 듣고 경매에 실패하는 8번째 이유

경매강의를 듣고 경매에 실패하는 마지막 8번째 이유는 경락대출입니다. 요즘은 금리가 높아서 낙찰을 받아도 수익이 안 남는 경우가 태반입니다. 경매강의를 듣고 경매를 하는 사람들 중에는 적은 돈으로 집이나 건물을 사려는 사람이 많기때문에 경매로 낙찰을 받으면 잔금납부를 위해서 대출을 하게됩니다.

경매강의 종류중에는 대출강의가 따로 있는 경우도 있습니다. 이를 듣기위해 수업을 듣는 사람들도 있는데요. 그래서 대출이 잘나오면 좋은 것일까요?

물론, 예전에 금리가 낮을때는 좋은 것이었겠지만 요즘은 그렇지 않습니다.

오늘 현재 2023년 8월 경락대출금리는 대략 7%입니다.

이달 말에 금리가 한번더 오를것으로 예상되는데요.

아무리 경락대출에 관한 경매강의를 듣고 좋은 물건이 있어도 이렇게 금리가 높을때에 경락대출을 받게되면 남는 것이 없습니다. 하지만 수많은 경매강의 강사들은 대출에관한 경매강의에서 이런 실패의 경우나 금리로 인한 수익에 대해 말을 하지 않습니다.

환상이 깨지면 경매강의 수업의 의미가 없어지기 때문입니다.

지금까지 경매강의에서 알려주지 않는 부분을 살펴봤습니다.

경매강의만 듣고 경매를 너무 쉽게 생각하고 환상을 갖는 것은 위험합니다.

경매강의를 들어도 실패하는 사람들이 더 많은 것이 경매판의 현실입니다. 
경매강의 강사들은 이것에 대한 현실을 말해주지 않습니다.