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강제집행이란?
강제집행은 경매에서 낙찰자가 경매 법원에 신청하면 강제로 점유자를 내보는 법적 절차입니다. 낙찰받은 물건지 안에서 점유자가 계속 버틸경우 강제로 문을 따고 들어가서 점유자를 내보내는 일입니다. 과격한 만큼 점유자와 합의가 되지 않을경우 최우의 수단이 되는 것이 강제집행입니다.
그럼 경매로 낙찰을 받은 순간부터 강제집행이 진행되는 과정을 보기 쉽게 11단계로 정리해보겠습니다.
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강제집행의 11단계
1. 낙찰을 받으면 낙찰받은 물건의 주소로 점유자를 만나러 간다. 오후라 집에 사람이 없는 경우가 많기 때문에 메모를 남긴다.
2. 1~2일 후 연락이 오면 해당 물건지에서 만날 시간약속을 잡는다. 연락이 안 오면 낙찰 일주일 후 법원 경매계에서 문건을 열람해 점유자의 전화번호를 알수있다.
3. 약속한날 앞으로 점유자의 계획을 물어본다. 얼마나 있을것인지 이사날짜는 언제로 할 것인지 또는 재계약이나 명도비등을 조율한다.
4. 합의가 원만하게 이뤄지지 않으면 일단 법원에 잔금을 납부하고 동시에 인도명령을 신청한다.
5. 계속 협의가 되지 않으면 내용증명을 보낸다.
6. 잔금을 납부하고 인도명령 결정문이 나오기 까지는 2~3주가 걸린다. 그동안 계속 합의를 시도한다.
7. 합의가 되지 않으면 법원에 강제집행을 신청한다. 이때 예납금을 선불로 내야한다.
8. 2~3주 후 계고장을 붙이는 날을 법원에서 알려준다.
9. 법원에서 알려준 계고장 붙이는 날 법원에서 해당 물건에 계고장을 붙이고 온다. 계고장은 문을 따고 들어가서 집안에 붙이는 것이고 내용은 대략 다음과 같다.
‘ 낙찰자와 협의할 수 있는 2주의 기간을 줄테니, 강제 집행당하지 않으려면 원한하게 협의 할 것’
<계고장>
10. 보통 집안에 계고장이 붙여지면 점유자에게 연락이 온다. 집에 사람이 없어도 문을 따고 들어와서 집안에 붙이므로 압박감을 느끼게되기 때문이다. 이때까지 협의를 해보고 안되면 강제집행을 진행한다. 계고장이 붙은뒤로 기다리면 법원에서 전화가온다. 강제집행일에 증인 두 명(본인과 증인의 신분증 필참)과 함께 오라고 알려준다. 집에 사람이 없을 경우 문을 따는 열쇠공의 비용이 추가된다.
11. 강제집행을 하면 접유자의 짐은 법원과 연계된 창고로 짐을 옮기는데 보관된 짐을 임차인이 찾아가지 않으면 바로 경매신청을 한다. 3개월후에 매각이 가능한데 경매신청자가 낙찰을 받아 바로 폐기하기도 한다. 그렇게 하지 않으면 보관료를 계속 지불해야한다.
