재개발 재건축 감정평가액 높게 잘 받는 기준 조건과 방법 6가지


감정평가액

감정평가액 높게 잘 받아야 하는 이유

여러분이 재개발 구역에서 주택이나 상가를 소유하고 있다고 새아파트를 무조건 공짜로 주는 것이 아닙니다. 재개발 사업이 시작되면 감정평가사가 나와서 여러분의 부동산에 대한 가치만큼 평가액을 매깁니다. 그리고 조합에서 평가액보다 높게 정해지는 조합원분양가가 있는데요. 이때 부족한 금액을 즉, 추가분담금을 내야합니다.

감정평가액

그런데 감정평가액이 조합원분양가보다 더 높을수도 있는데, 이때는 상황에 따라 아파트를 한 채 더 받거나 1채만 받고 나머지를 현금으로 받기도 합니다. 그래서 감정평가액을 높게 받을수록 추가 분담금이 줄게됩니다.

재건축은 주로 아파트 단지에서 이루어져서 감정평가를 잡는 것이 표준화되어있지만 빌라에서 주로 이루어지는 재개발은 기준을 잡기가 애매합니다. 감정평가사가 아니라면 자신의 주택의 감정평가액을 맞추기는 힘듭니다. 그래서 대부분 감정평가액이 이미 나온 후인 ‘사업시행 인가’ 단계 이후로 투자를 시작하는데요. 만약 그 이전에 감정평가액을 추측할수 있다면 적은 추가분담금으로 큰 수익을 노릴수 있게 됩니다.


감정평가액 예상방법

  1. 만약 인근에 재개발 구역이 있다면 그곳와 비교하는 방식으로 진행된다.
  2. 단독주택의 경우 토지와 건물을 따로 매겨 합산하여 감정평가를 진행한다.
  3. 빌라는 공동주택가격을 참고하면 감정평가액을 대략 짐작할 수 있다. 공동주택가격은 1년에 1번 씩 지자체가 공표하는 것으로 ‘부동산 공시가격알리미‘에서 누구나 조회가 가능하다

사업시행인가 단계 이전에 공동주택가격에 다음과 같이 곱해주어 감정평가액을 ‘대략’ 예상한다.

  • 빌라 x 1.3배
  • 아파트 x 1.7배
  • 단독주택 x 1.1배

예1) 공동주택가격 2억짜리 빌라 x 1.3 = 감정평가액 2억 6천 만원

예2) 공동주택가격 2억짜리 아파트 x 1.7 = 감정평가액 3억 4천 만원

예3) 공동주택가격 2억짜리 단독주택 x 1.1 = 감정평가액 2억 2천 만원

위의 계산법은 대략적인 금액이므로 실제 액수는 재개발 지역의 특징에 따라 다르게 나오게 된다. 공동주택가격이 높다고 감정평가액이 무조건 높은 것도아니고 평가를 하는 감정평가사 마다 다를 수도 있다.


감정평가액 높게 잘 받는 조건 6가지

1. 공시지가 높은 부동산

단독주택이라면 공시자가가 높은 매물, 재개발 사업의 대표적인 빌라는 공동주택가격이 높을 수록 감정평가액이 높게 나옵니다. 물론 구역이 다르다면 비교가 힘든것이니까 같은 구역내에서 비슷한 매물을 비교했을때 선택하는 기준이 되는 것입니다.

2. 도로와 인접한 부동산

일반 부동산이나 토지를 볼 때 가장 중요한 것은 도로입니다. 도로가 인접되어 있는지의 유무가 물건의 가격을 결정하는데 큰 역활을합니다. 특히 토지에서는 도로가 붙어있지 않으면 맹지라고 해서 쓸모없는 땅으로 취급받기도 합니다. 아무튼 모든것이 비슷한 매물이 있을때 도로에 더 인접한 물건이 훨씬 높은 감정평가액을 받을 수 있습니다. 도로와 얼마나 가까운지 또 도록의 폭이 얼마나 넓은지 …도로와 가깝고 더 넓은 도로일수록 유리합니다.

3. 더 상위의 용도지역 물건

제 블로그를 꾸준히 구독하며 부동산 공부를 하셨다면 용도지역에 관한 지식이 좀 있으실것입니다. 용도지역에 관해서는 토지경매에서 기본적으로 배우게 되는 부분입니다. 용도지역에 따라 달라지는 용적률때문에 상위의 용도직역의 물건이 감정평가액을 높게 받게 됩니다. 가장 높은것은 대지에 1종 주거지역이 됩니다. 아래 링크의 포스팅을 읽고 용도지역과 용적률 건폐율에 관해 공부해 보시기 바랍니다.

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감정평가액

4. 지하철역과 가까운 물건

주거 환경에서 빼놓을 수 없는 부분이 교통입니다. 서울에서 교통을 대표하는 것은 지하철역이 됩니다. 그래서 역세권이라는 말도 있습니다. 역과 가까울수록 감정평가액을 높게 받을 수 있습니다.

5. 신축건물

지어진지 오래된 구축보다 최근 지어진 신축건물이 더욱 가치가 놓기때문에 감정평가액 역시 높게 책정이 됩니다. 또한 경사진 땅보다는 평지에 있는 것이 가치가 높습니다.

6. 엘리베이터 유무

건물에 엘리베이터가 있는 경우 : 중간층의 평가금액이 다른 층보다 높게 책정이됩니다.

건물에 엘리베이터가 없는 경우 : 1층부터 평가금액이 차례대로 높게 책정이됩니다.

지금까지 감정평가액이 높게 산정되는 매물의 조건을 알아봤는데요. 만약 여러분이 경매에 관심이 있는 분이라면 경매를 위해 좋은 물건을 찾는 방법과 거의 동일하다는 것을 느끼셨을 것입니다. 맞습니다. 여러분의 눈에 가치가 있고 좋아보이는 물건은 감정평가사의 눈에도 좋아보이는 것입니다. 물건을 선택할 때는 여러분이 더 살고싶은 마음드는 곳, 더 편리한곳, 더 좋아보이는 것을 선택하면 좋을 것입니다.

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